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碧桂园的“杨家将”(上)
发布时间:2018-08-14    文章来源:本站    点击量:630

在中国,没有哪一个行业像房地产行业那样拥有这么多与娱乐明星起名的企业家。万科王石、恒大许家印、万达王健林、融创孙宏斌、绿城宋卫平、远华任志强、SOHO潘石屹等等………他们现在有的已然退休,但大多数却还活跃在这个舞台上。他们思想新锐、才华横溢,这些大佬已然脱离一般企业家行列,他们的一举一动、一言一行无不牵动公众的神经。在现今的时代,我们称他们为明星企业家。


但,万物有例外。在这个能牵动着全部国人家庭的行业中,却有一个面对“波澜壮阔的大势”而“明哲保身”的房地产大佬,他——就是碧桂园主席杨国强他是一个神秘的人物,不接受媒体的采访,不出席各种热闹的聚会。这种种的行为更加造就了行业内外对这家巨头企业的好奇……


今天我们就通过种种线索给大家剖析一下杨国强与他的碧桂园“王国”………


中国最“土”的房地产商


有人说他是中国最“土”的房地产商, 17岁之前未穿过鞋,不修边幅、西装总穿大一号的。一开会就脱鞋、盘腿,做企业也是,从来不进市区,专捡别人看不上的荒地,几百台吊车同时操作,“像卖白菜一样卖别墅”。 然而他又是一个神秘人物。他不接受媒体采访,也不出席各种热闹场合,与内地同行若即若离。

 

直到2007年4月碧桂园香港上市,碧桂园才出现在公众视线面前。表面上看,杨国强做企业毫无章法,但数据结果证明并非如此——碧桂园全国楼盘平均售价在3500元/平方米。做到这一点,得益于他“低成本土地、规模化生产、快速销售”的模式。杨国强的土地大多集中在郊区荒地。对这些低价土地的开发,当地政府会有更多的要求:盖酒店、做配套、引进大超市。很多开发商打了一番算盘,发现得不偿失便退了,但杨国强不仅做了,还赚到了钱。这种种的许多也许你们并不会相信这是一个“农民”做出的事情,但他确实是一个“农民”在主导着这一切。

 

杨国强,1954年出生于广东顺德北滘镇。年少时家境贫困,兄弟姐妹多,杨国强排行老六。上面有两个姐姐,三个哥哥。当时家里连7元的学费也难以交齐,他为此退过学;童年中,从未穿过一件新衣服,哥哥们穿旧了的衣服就是他的“新衣服”;他也没有吃过一粒糖果,不知道“甜”是什么滋味;据本人强调,在他17岁以前,从未穿过鞋。


1978年,当过放牛娃、务农、船工、水泥匠和建筑工人的杨国强在时任当地第二建筑公司负责人杨国华(大哥)的帮助下,进入了公社房管所当一名施工员。从这就开启了杨国强的“地产王国”梦。


“地产王国”的从0到1




在进入公社房管所的六年后,杨国强凭借自己的努力与奋斗升任建筑队队长。到1989年,杨是镇政府旗下建筑公司——北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理。在这个11年中,杨国强实现了事业上的第一次角色跃进:由一个普通的农家穷小子,变成了一个专业能力和地位兼具的技术型干部而他的人生角色也在此期间完成蜕变,他成为三个女儿的父亲,但也遭受了人生历程中最早的一次大困难:在最初,作为一个月薪过百的施工员,当大女儿持续发烧时,他无钱医治,以至于影响了女儿的智力。

 

熟悉杨家的人说,大哥杨国华是杨国强这期间的引路人。杨国华不仅教他成本核算等技术活,更重要的是教他提升人际交往方面的能力,帮他建立人脉。“没有杨国华就没有杨国强。”曾在北滘镇办报多年的李先生评价说。这也可以从2002年杨国强捐资兴办国华纪念中学一事看出这种联系。当时,杨国华已辞世数年。

 

做了建筑工程公司经理的杨国强显然迅速赚取了人生的第一桶金这也有史可证:1993年3月,顺德县撤县建市。这一年5月,刚刚挂牌才两个月的中共顺德市委市政府发现市属企业皮鞭存在“产权不明、责权不清、政企不分、管理不善”的问题,就上报广东省委、省政府,提出了10像具体改革设想,请求进行综合改革试验。

 

早春的一天,北滘镇党委书记对杨国强说:“上面有精神,要把集体公司转制卖给私人,你有没有信心?”杨国强当即表态说:“尽管自己没有钱,但有很大的信心做好” 就这样,1993年6月,北滘镇政府隆重召开了大会,和杨国强等人签署当地第一份转制协议。杨国强协同四个副总经理用3395万元将“北滘建筑”买了下来,成为其日后地产旗下建筑业务的平台。

 

这期间,随着邓小平南巡之后,一股自海南发轫蔓延全国的开发热潮,形成新中国成立以来最大规模的一次圈地活动,倒卖批文,炒卖地皮成为中国倒爷最快的暴富手段。1994年,杨国强的建筑公司为顺德三和物业带资建设了4000套别墅(碧桂园地产项目),房子位于顺德碧江与桂山交界处,前不着村、后不着店,销售十分不理想。加上香港方面认为房地产前景十分暗淡,决定退出;紧接着银行方也因央行有新规定,决定退出。三个合作方退出两个,对北滘镇政府来说无疑是个沉重的打击。北郊镇政府成为碧桂园项目的唯一股东,还要清还上亿元的退股资金,“烫手的山芋”落在了北滘镇政府手里。又在这一困难时刻,镇政府找到杨国强,希望杨国强带头把三和物业买下来。这可是一个大决策,杨国强和家人以及北滘建筑的班子成员研究了很久还是心中没底。稳妥起见,他带领大家到房地产发展的比较早的深圳、广东、东莞等地参观考察,发现了不少成功例子。

 

勤于思考的他,不断问自己:“别人不行,难道我杨国强也不行么?”1995年杨国强艰难的说服了自己,也说服了北滘建筑的四个合伙人,大家决定出资8000万元把三和物业的全部股份接过来。就这样,顺德碧桂园地产项目就落在了杨主席及四个同乡控制之下,地产平台由此开启。


这其中还有一个小插曲,同时也引出了一个对早期碧桂园颇为重要的人物——著名策划人王志纲。


碧桂园的销售新支点:给你一个五星级的家


上文提到过,杨国强带资建造4000套别墅,销售遇阻,这时当杨国强向开发商索要工程所垫费用时,三和股东们玩了一个小伎俩,让杨国强销售已经盖好的别墅,以销售收入核销建筑成本。由造房者变成卖房者,杨国强和他的建筑队看起来无辜,也缺乏准备


1993年10月某天,经人推荐,杨国强请来了新华社记者人称“记者王”的王志纲,初衷不过是想借后者的一支笔,为碧桂园项目鼓吹一番。然而,在王志纲一顿抢白之后,杨国强不仅不生气,反而当场拍板聘其为总策划。很快,王志纲没让杨国强失望。在国家进行房地产宏观调控之时,王志纲以创办名校为切入点,打出一张漂亮的“教育牌”。

 

王志纲的大手笔文案,以及对媒介势能的出色调动能力,使碧桂园学校短期之内,获得了与“可怕的顺德人”这个生猛概念关联密切的符号价值。在收取3亿多元教育储备金之后,1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批“贵族”培养对象,他们的老师,则是从全国各地的8000名应聘者中推选出来的最优秀者。“广东经过了十多年的发展,产生了很多亿万富豪,他们很有钱,但是穷的只剩钱了,他们也渴望文化,但他们没有功夫培养自己的孩子,所以从这点来讲,他们从内心里面,他们希望自己的孩子能有文化,这是个好的一种东西,所以我们要帮助他们去做一个很成功的学校,让几千个孩子都来上学,接受全国最优秀的老师的教学。你想如果有三千孩子进来,就有八千爹妈和爷爷奶奶进来,一下子就把这个楼盘给拉起来了,所以楼盘就获得了巨大的成功。”

 

1994年底,碧桂园学校已经开学一段时间,杨国强有一天忽然来找王志纲诉苦,说办学太难,太麻烦,投入那么多钱(据说号称2个多亿),不知何时才能收得回。王志纲领会到杨老板的潜台词。他是因为担心学校办得越好,自己投入会更多,而开发商随时可能拿回收益权。王志纲当即问杨国强,你想做中国内地的李嘉诚吗?杨国强不做声,直视王志纲王志纲分析说,开发商现有股东对形势悲观,想套现。因此,只要给其一定的回报率,他们肯定退出。这就有了上文中说到的杨国强杨国强和4个拍档利用三和公司原股东缺乏操盘信心的弱点,摊牌逼宫,仅以8000万元的代价就拿下了碧桂园物业发展有限公司。其中,杨国强占六成,其余4人各占一成。此时的杨国强有了现金流,也有了学校这步活棋,再加上“给你一个五星级的家”的远景提炼和高密度推广,碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点

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